Die richtige Tilgung hängt vom Lebensalter ab

Welche Eigenschaften diese Darlehen so sinnvoll machen und wann sie insbesondere genutzt werden sollten, erklärt der nachfolgenden Beitrag. Mit der passenden Finanzierungsstruktur können 
Immobilieneigentümer schuldenfrei ins Rentenalter starten.


Von Anfang an höher tilgen und frühzeitig einplanen, wie lang die gesamte Rückzahlung des Kredits tatsächlich dauern darf

Finanzielle Sicherheit im Alter ist eines der häufigsten Motive, warum Menschen Wohneigentum erwerben. Damit dieser Wunsch auch wahr wird, muss die Immobilie bis zum Rentenalter abbezahlt sein. „Bei der Wahl ihrer Finanzierungsstruktur sollten Darlehensnehmer darauf achten, dass Lebensalter, Rückzahlungsdauer und gewählte Anfangstilgung zusammenpassen“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen.

Ob ein Kreditnehmer 25, 35 oder 45 Jahre alt ist, kann für die Findung einer geeigneten Finanzierungslösung entscheidend sein. Wer beispielsweise ein 200.000 Euro-Darlehen zu einem Effektivzinssatz von 1,3 Prozent zurückführen will, würde dafür mit der früher üblichen Standardtilgung von einem Prozent gut 64 Jahre brauchen. Verantwortlich für die lange Kreditlaufzeit bei geringer Tilgung und niedrigen Zinsen ist die Mechanik des Annuitätendarlehens: Sinkt der Zinsanteil an der monatlichen Rate langsamer, steigt auch der Tilgungsanteil nicht so schnell wie bei höheren Zinsen. Einzige Abhilfe: Von Anfang an höher tilgen und frühzeitig einplanen, wie lang die gesamte Rückzahlung des Kredits tatsächlich dauern darf.

Ein 25-Jähriger hätte bis zum Rentenbeginn zum Beispiel vierzig Jahre Zeit und könnte das Darlehen deshalb mit der vergleichsweise niedrigen Anfangstilgung von 1,91 Prozent tilgen. Mit 35 Jahren darf die Rückführung des Immobilienkredits hingegen nur 30 Jahre, mit 45 Jahren bloß noch 20 Jahre dauern.

Aus diesem Grund müssen Kreditnehmer dieses Alters ihre Darlehen mit 2,73 und 4,38 Prozent tilgen, möchten sie bis zur Rente schuldenfrei sein. „Angehenden Immobilieneigentümern empfehlen wir, sich von einem versierten Berater mehrere Darlehensangebote mit unterschiedlichen Tilgungshöhen durchrechnen zu lassen und dabei stets die Gesamtlaufzeit des Darlehens im Auge zu behalten“, so der Interhyp-Chef.

Interhyp hat den Zusammenhang zwischen Lebensalter, Tilgungshöhe und monatlicher Rate in einer Infografik zusammengefasst:

Tilgung Lebensalter

 

Interhyp hat zusätzlich drei goldene Regeln zusammengestellt, die im Zinstief wichtig sind


Goldene Regel Nummer 1: Budget nicht überschätzen


"Immobilieninteressenten sollten ihr Budget für die Finanzierung genau  kalkulieren, um sich nicht zu übernehmen", rät Goris. Es gilt zu klären, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden kann und wie viel Spielraum monatlich übrig ist, um Zinsen und Tilgung zu zahlen. "Wer viel Eigenkapital einbringt, bekommt in der Regel günstigere Konditionen von den Banken", berichtet Goris. Sinnvoll seien daher im aktuellen Umfeld 20 Prozent und mehr Eigenkapital. Und für die monatliche Rate gilt, dass sie 30 bis maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte.

Goldene Regel Nummer 2: Zinsen lange festschreiben

Um möglichst unabhängig von einem künftigen Zinsanstieg zu sein, raten wir Käufern und Bauherren, die aktuell günstigen Konditionen für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben – etwa für fünfzehn oder zwanzig Jahre. "Der Zinsaufschlag einer fünfzehnjährigen im Vergleich zur zehnjährigen Zinsbindung liegt bei etwa 0,5 bis 0,7 Prozentpunkten", sagt Goris. "Dafür bekommt man viel Planungssicherheit." Das macht übrigens nicht weniger flexibel. "Auch wer Zinsen für mehr als zehn Jahre festschreibt, kann nach zehn Jahren vorzeitig kündigen, das ist gesetzlich geregelt", so Goris.

Goldene Regel Nummer 3: Von Anfang an hoch tilgen

Darlehensnehmer sollten eine hohe anfängliche Tilgung wählen, um spätestens bei Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Im Zinstief ist die Tilgung sogar besonders wichtig. Denn bei den gleichbleibenden Raten eines Annuitätendarlehens sinkt der Zinsanteil der Rate, weil das Darlehen schrittweise zurückgezahlt wird, entsprechend steigt dann der Tilgungsanteil. "Aber bei niedrigen Zinsen sinkt der Zinsanteil der Rate nicht so schnell”, erklärt Goris. "Dadurch kann der Tilgungsanteil nicht so rasch steigen wie in Zeiten höherer Zinsen." Interhyp rät zu mindestens zwei Prozent anfänglicher Tilgung, besser mehr, um später nicht in eine Schuldenfalle zu geraten.

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