Baugeld: Kurze Verschnaufpause auf hohem Niveau?
▶ Zinsanstieg bei Baudarlehen verliert seit Mitte Mai etwas an Geschwindigkeit
▶ FED hält an Zinswende fest, schafft rhetorisch jedoch die Möglichkeit einer Pause • Mindestens zwei Leitzinsanhebungen der EZB in diesem Jahr erwartet
▶ Interhyp-Bauzins-Trendbarometer plus Konditionsausblick: Mehrheit der Experten erwartet bis Jahresende steigende Zinsen
München, 06. Juni 2022 - Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG:
Aktuell verliert der rasante Zinsanstieg bei Immobiliendarlehen, der im Januar eingesetzt hat, zumindest etwas an Fahrt. Seit Jahresbeginn haben die Konditionen für zehnjährige Kredite von rund 1 % auf gut 2,6 % Anfang Mai zugelegt. Seit Mitte Mai bewegen sich die Konditionen bei rund 2,8 % erstmals seit Monaten seitwärts. Lieferkettenprobleme und Rohstoffknappheit durch den Ukraine-Krieg und die Corona-Pandemie sorgen für hohe Inflationsraten.
In Folge sind auch Immobilienfinanzierungen in diesem Jahr deutlich teurer als 2021. Die Rhetorik der Notenbanken FED und EZB bei den nächsten Sitzungen im Sommer lässt eventuell erste Rückschlüsse zu, welches Zinsniveau angesichts der Inflations- und unsicheren Konjunkturerwartungen langfristig zu erwarten ist. Der Aufwärtsdruck könnte nachlassen. Noch sieht es jedoch nicht so aus – im Gegenteil. Einige der von uns monatlich im Interhyp Bauzins-Trendbarometer befragten Expertinnen und Experten halten in der Mehrheit weitere Zinssteigerungen für wahrscheinlich. In der Höhe ist das Bild nicht ganz einheitlich. Bis Jahresende erwartet die Mehrheit steigende Konditionen zwischen 3 und 3,5 %, einige wenige halten auch ein Überschreiten dieser Marke für möglich.
Nicht nur Immobilienkäuferinnen und -käufer sind vom drastischen Zinsanstieg bei Immobiliendarlehen durch die Corona-Pandemie und den Ukraine-Krieg betroffen. Auch Immobilienbesitzerinnen und –besitzer mit laufenden Krediten müssen sich damit beschäftigen, ob und wie sich die höheren Konditionen auf ihren Anschlusskredit auswirken.
Der nun verlangsamte Zinsanstieg verschafft Interessentinnen und Interessenten die Möglichkeit und etwas Zeit, die Situation neu zu bewerten. Wer jetzt kaufen möchte oder eine Anschlussfinanzierung für den Erstkredit benötigt, sollte in Ruhe kalkulieren und nichts überstürzen.
Wir werden uns weiter dafür stark machen, dass so viele Menschen wie möglich den Weg ins eigene Zuhause schaffen – und sich mit einer soliden Finanzierung den Weg zu mehr Wohlstand, Lebensqualität und einer soliden Altersvorsorge ebnen. Interessenten mit Finanzierungsbedarf sollten jetzt einen Beratungstermin vereinbaren - sei es per Video, sei es per Telefon. 
Interhyp Expertenrat
Interessentinnen und Interessenten sollten bedenken, dass sich die zweite Kommastelle der Bauzinsen schnell ändern kann – beziehungsweise Institute Zinserhöhungen und Senkungen unterschiedlich schnell weitergeben. Der Vergleich von Angeboten über einen Vermittler wie Interhyp lohnt daher aktuell mehr denn je. Sobald jedoch ein konkretes Angebot von einem Kreditgeber vorliegt, gilt dieses je nach Bank in der Regel zwischen zwei und fünf Tagen. In dieser Zeit sind alle nötigen Unterlagen bei der Bank einzureichen, sonst verfällt das Zinsangebot.
Wir empfehlen deswegen, vorab das Gespräch mit einer Finanzierungsberaterin oder einem Berater zu suchen. So lässt sich rechtzeitig klären, welche Unterlagen und Entscheidungen nötig sind. Auch Eigentümerinnen und Eigentümer mit laufenden Darlehen können im aktuellen Umfeld ihre Baufinanzierung optimieren. Wer jetzt, in einigen Monaten und in bis zu fünf Jahren seine Anschlussfinanzierung regeln muss, weil die Zinsbindung endet, sollte jetzt die Konditionen prüfen. Mit sogenannten Forward-Darlehen lassen sich günstige Zinsen für bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Für eine längere Vorlaufzeit wird ein Zinsaufschlag, der Forward-Aufschlag, berechnet.
Aber: Für einen Anschlusszeitpunkt, der nur sechs bis zwölf Monate in der Zukunft liegt, fällt oft kein Aufschlag an. Ob sich ein Forward-Darlehen tatsächlich gelohnt hat, ist erst in der Zukunft klar – wenn der Marktzins dann tatsächlich höher ausfällt als der Zins des Forward-Darlehens. Doch selbst wenn der Zins geringer liegen sollte, haben sich Eigentümer zumindest Kalkulationssicherheit erkauft. Auch hier lohnt es sich, sich rechtzeitig beraten zu lassen.
Zins- und Marktumfeld
Wie verunsichert Marktteilnehmende im Augenblick sind, lässt sich derzeit gut an den Börsen weltweit erkennen. Aussagen zu Themen wie Lockdowns, Inflation, Geldpolitik oder dem Ukraine-Krieg führen zu heftigen Kursausschlägen. Unabhängig vom nervösen Auf- und Ab hat sich in den vergangenen Monaten erkennbar ein Kurswechsel vieler Anleger vollzogen. Die von der amerikanischen Notenbank FED eingeleitete und von der europäischen Zentralbank EZB angekündigte Zinswende hat wichtige Aktienindizes wie Dow Jones, Dax oder Nasdaq in der Tendenz deutlich sinken lassen, gleichzeitig haben die Renditen wichtiger Staatsanleihen oder der Dollar gegenüber dem Euro zugelegt.
Ein Auslöser der Neubewertungen ist vor allem die Rekordinflation. In der Eurozone ist die Geldentwertung im Mai mit 8,1 % auf den höchsten Wert seit Beginn der Eurostat-Aufzeichnungen im Jahr 1997. In den USA lag die Inflation zuletzt mit 8,3 % noch höher. Marktteilnehmer gehen in den nächsten Monaten von weiter sehr hohen Inflationsraten aus, einige erwarten jedoch spätestens ab nächstem Jahr eine deutliche Entspannung.
Ein zweiter Faktor, der die Märkte direkt und indirekt in Atem hält, ist der Ukraine-Krieg. Die Sanktionen führen einerseits in weltweit bedeutenden Volkswirtschaften wie Deutschland zu enormen wirtschaftlichen Risiken insbesondere in energieintensiven Branchen. Andererseits verschärfen sich Lieferkettenprobleme, die Produktion und Verkauf stören – und wiederum die Preise nach oben treiben.
Ebenfalls unberechenbar bleibt nach mehr als zwei Jahren Pandemie das Corona-Virus. Chinas Null-Covid-Strategie hat der wachstumsverwöhnten chinesischen Volkswirtschaft zugesetzt. In Europa hat sich die Konjunktur zwar mit dem Ende der Lockdown-Maßnahmen trotz des Ukraine-Kriegs robuster als erwartet entwickelt. Aber: Die Unsicherheiten mit Blick auf den Pandemieverlauf oder eine mögliche Energiekrise im Herbst und Winter bergen anhaltend Risiken.
Die Notenbanken haben auf die Gemengelage aus immenser Staatsverschuldung, Konjunkturproblemen durch Krieg und Krisen sowie zuletzt die Inflation unterschiedlich reagiert. Die amerikanische Notenbank FED hat den Inflationsanstieg zwar erst spät ernstgenommen, dann aber ihre Geldpolitik zügig angepasst. Im Mai wurde der Leitzins zum zweiten Mal erhöht. Die Währungshüter sind sich einig, dass die hohe Inflation weitere starke Gegenmaßnahmen erfordert und haben weitere größere Zinserhöhungsschritte in Aussicht gestellt. Im Juni und Juli könnten nächste Leitzinserhöhungen folgen.
In der Eurozone hat die EZB der Inflationsexplosion lange ohne Zinserhöhungen gegenübergestanden. Zur nächsten Sitzung am 9. Juni soll das Ende der EZB-Anleihekäufe beschlossen werden. Zudem gibt es Hinweise auf einen ersten Zinsschritt im Juli und einen nächsten im September.
Für Immobilienkäuferinnen und -käufer manifestiert sich damit das aktuelle Zinsniveau. Die zehnjährigen Renditen bundesdeutscher Staatsanleihen, die neben den Leitzinsen ebenso als eine wichtige Benchmark für die Entwicklung beim Baugeld gelten, sind zuletzt weiter kräftig gestiegen. Nachdem sie über lange Zeit im Minus waren, liegen die Renditen bei aktuell über 1 %
Kurz und knapp: Das sagen die Experten
Kurzfristig sehen die meisten der von uns befragten Expertinnen und Experten das Aufwärtspotenzial am Zinsmarkt zunächst ausgereizt. In den nächsten Wochen erwarten sie gleichbleibende Konditionen. Längerfristig hält die Mehrheit jedoch noch höhere Zinsen für möglich, von 3 bis 3,5 %, vereinzelt auch darüber, etwa bis 4 %. Aber es gibt ebenso Stimmen, die mittel- bis langfristig wieder geringere Zinsen als aktuell in Betracht ziehen.
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* Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben wir Experten der Allianz, der Commerzbank, der DKB, der ING Deutschland, der HypoVereinsbank, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Santander und der Sparkasse Hannover zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung befragt. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Antworten jeweils "gleichbleibend", "fallend" oder "steigend" lauteten.
** Repräsentatives Beispiel: Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Domagkstraße 34 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 2,82 % p.a. und einen effektiven Jahreszins von 2,86 % p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 23 Jahre 7 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 970,00. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 118.900 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 130.778,69 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.
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