Baugeld über 3,5%: Finanzierung jetzt gut durchkalkulieren!
▶ EZB und FED wollen trotz Konjunkturabschwung an Straffung der Geldpolitik festhalten – weitere große Zinsschritte erwartet
▶ Ukrainekrieg, Energiekrise, Lieferengpässe: Inflation bleibt auf Rekordhoch
▶ Interhyp-Bauzins-Trendbarometer plus Konditionsausblick: weiter steigend, im weiteren Jahresverlauf rund 4 % erwartet
München, 6. Oktober 2022 - Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG:
„Die Zinsen für Immobilienkredite sind auf ein neues Jahreshoch geklettert. Angetrieben von der Inflation, der gestrafften Geldpolitik und den hohen Renditen für deutsche Staatsanleihen haben sich zehnjährige Darlehen bis Anfang Oktober auf mehr als 3,5 % verteuert. Trotz der Konjunktureintrübung wollen die Notenbanken ihr hohes Tempo bei den Zinsanhebungen im Herbst und Winter beibehalten. Immobilienkäuferinnen und -käufer müssen damit weiter mit leicht steigenden Zinsen rechnen. Das sehen auch die Expertinnen und Experten im Interhyp Bauzins-Trendbarometer so. Bis Jahresende erwarten die meisten Zinsen von rund 4 %. Allerdings bleibt das Zinsumfeld volatil. Temporäre Rückgänge bei den Konditionen gilt es geschickt auszunutzen.“
So golden sich das Wetter zum Oktoberbeginn in Deutschland präsentiert, so ungemütlich ist der diesjährige Herbst für viele Immobilienkäuferinnen und -käufer. Zwar hat sich das Angebot an verfügbaren Objekten vielerorts sichtbar erhöht und mitunter haben die Angebots- und Kaufpreise etwas nachgegeben. Allerdings kosten zehnjährige Darlehen mit aktuell 3,8 % heute mehr als dreimal so viel wie vor exakt einem Jahr, als im Schnitt 1 % fällig waren. Für die Leistbarkeit bleibt das nicht ohne Folgen. Ließ sich im Oktober 2022 mit einer Monatsrate von 1.000 Euro noch ein Darlehen über rund 300.000 Euro aufnehmen (Zinssatz 1 %, 3 % Tilgung), so sind es aktuell knapp 180.000 Euro (Zinssatz 3,8 %, 3 % Tilgung). Bei einer Tilgung von 2 % und einer Rate von 1.000 Euro wäre beim heutigen Zinssatz ein Darlehensbetrag von rund 210.000 Euro möglich. Um das derzeitige Zinsniveau einzuordnen, empfiehlt sich aber auch ein Blick in die Vergangenheit. Vor gut zehn Jahren waren für zehnjährige Immobilienkredite ebenfalls zwischen 3 und 4 % zu zahlen, vor 15 Jahren rund 5 %. Allerdings waren auch die Immobilienpreise und damit die erforderlichen Darlehenssummen noch niedriger.
"Wir werden uns weiter dafür stark machen, dass so viele Menschen wie möglich den Weg ins eigene Zuhause schaffen – und sich mit einer soliden Finanzierung den Weg zu mehr Wohlstand, Lebensqualität und einer soliden Altersvorsorge ebnen. Interessenten mit Finanzierungsbedarf sollten jetzt einen Beratungstermin vereinbaren - sei es per Video, sei es per Telefon." 
Interhyp Expertenrat
In den vergangenen Wochen und Monaten gab es während des Zinsanstiegs immer wieder Schwankungen und auch Rücksetzer. Auch wenn eine Konditionsersparnis von einigen Prozentpunkten nicht über die grundsätzliche finanzielle Tragfähigkeit entscheidet, so kann ein günstiger Finanzierungszeitpunkt oder eine günstigere Finanzierungsalternative einige Tausend Euro sparen. Wir empfehlen daher eindringlich einen Konditionsvergleich – egal ob bei Erst- oder Anschlusskredit. Wir als Baugeldvermittler helfen dabei, einen umfassenden Marktüberblick zu erhalten und einen individuell passenden Finanzierungspartner zu finden. Im aktuellen Marktumfeld sind z.B. Bauspar-Kombilösungen häufiger als früher eine günstige Alternative – am besten ist das in einem persönlichen Beratungsgespräch zu klären.
Ein weiterer Tipp im aktuellen Marktumfeld: Nutzen Sie die Möglichkeit einer Vorausberatung. Eine Vorausberatung, die in einem unverbindlichen Finanzierungszertifikat und später in einer Finanzierung münden kann, gibt eine erste Einschätzung über Ihre finanziellen Möglichkeiten. Sie hilft dreifach. Erstens erhalten Sie ein besseres Gefühl über Ihre finanziellen Möglichkeiten, was wiederum Ihre Verhandlungsposition gegenüber Immobilienverkäufern verbessert. Zweitens können Sie auf diese Weise bereits die Finanzierung vorbereiten, indem Sie verschiedene Unterlagen und Dokumente einreichen, die für einen Abschluss ohnehin notwendig sind. Und drittens: Wird es konkret, lässt sich der Verkäufer mit einem vorab ausgestellten Finanzierungszertifikat besser überzeugen – und Immobilienkauf und Kreditzusage lassen sich so beschleunigen.
Unabhängig vom Angebotsvergleich und der Finanzierungsvorbereitung empfehlen wir Kreditnehmern beim Erst- und Anschlusskredit, die Finanzierung mit verschiedenen Tilgungshöhen durchzurechnen, wodurch sich die monatliche Kreditrate besser anpassen lässt. Ratsam und zukunftsorientiert sind höhere Tilgungssätzen von 3 % oder mehr. Allerdings können im individuellen Fall bei entsprechendem Eigenkapitaleinsatz oder langen Zinsbindungen 2 % oder sogar weniger ebenso sinnvoll sein. Bei der Anschlussfinanzierung lässt sich die Tilgungshöhe gegebenenfalls nach unten anpassen, wenn beispielsweise mit Blick auf die gestiegenen Energie- und Lebenshaltungskosten mehr Spielraum notwendig sein sollte – vorausgesetzt die Darlehenslaufzeit verlängert sich dadurch nicht zu sehr. Mit Blick auf die Sicherheit und die aktuell geringen Konditionsaufschläge bei längeren Zinsbindungen raten wir, beim Finanzierungsvorhaben Zinsfestschreibungen von 15 oder 20 Jahren in Betracht zu ziehen.
Zins- und Marktumfeld
Die auf die Bekämpfung der Inflation ausgerichtete Geldpolitik der wichtigsten Zentralbanken bestimmt im Herbst anhaltend die Entwicklung beim Baugeld. Eine grundlegende Trendumkehr ist daher vorerst nicht wahrscheinlich.
Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins in diesem Jahr in zwei Schritten von null auf 1,25 % angehoben, zuletzt Anfang September. Ende Oktober soll die nächste XXL-Zinsanhebung um möglicherweise weitere 0,75 Prozentpunkte folgen. Marktbeobachter erwarten danach weitere Anhebungen.
Die amerikanische Notenbank Fed hat beim Leitzins bereits ein höheres Niveau erreicht. Die Währungshüter hievten den Leitzins Ende September zum dritten Mal in Folge stark um 0,75 Prozentpunkte auf eine Spanne von nun 3,0 bis 3,25 %. Viel wichtiger als der von den Märkten bereits eingepreiste Anti-Inflationskurs ist jedoch jenseits des Atlantiks der Ausblick. Wie die Währungshüter signalisiert haben, könnte der Leitzins auf rund 4 % steigen.
Nachdem die Notenbanken Wirtschaft und Finanzsysteme über Jahre hinweg mit billigem Geld unterstützt haben, straffen sie nun die Geldpolitik, um der Inflation Herr zu werden. Stoppen konnte das entschlossene geldpolitische Gegensteuern die Geldentwertung bisher nicht. Die Inflation hat in Deutschland mit 10 % den höchsten Anstieg seit 1951 erreicht. Im Euroraum ist die Inflation mittlerweile zweistellig mit bis zu 24 % in Estland. Auch in den USA blieb die Inflation mit zuletzt 8 % deutlich über dem angestrebten Zielkorridor.
Bei der Inflationsbekämpfung sind den Zentralbanken jedoch Grenzen gesetzt. Schon jetzt leidet die Wirtschaft darunter, dass die Geldbeschaffung teurer wird. An den Aktienmärkten, an denen bekanntlich die Zukunft gehandelt wird, geben die Kurse und Indizes seit Monaten nach. Auch die neusten Konjunkturbarometer verheißen nicht viel Gutes.
Die Renditen der Staatsanleihen, die ein wichtiger Benchmark für die Bauzinsen sind, sind im September auf über 2 % geklettert.
Kurz und knapp: Das sagen die Experten
Die meisten Expertinnen und Experten erwarten kurzfristig gleichbleibende bis leicht steigende und mittel- bis langfristig eher steigende Zinsen.
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* Interhyp Bauzins-Trendbarometer
Für diese Ausgabe haben wir Experten der Allianz, der Commerzbank, der DKB, der ING Deutschland, der HypoVereinsbank, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Santander und der Sparkasse Hannover zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung befragt. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Antworten jeweils "gleichbleibend", "fallend" oder "steigend" lauteten.
** Repräsentatives Beispiel für 1822 direkt, bei Vermittlung durch die Interhyp AG, Domagkstraße 34, München, Bonität vorausgesetzt. 3,85 % geb. Sollzins / 3,94 % effektiver Jahreszins / 15 Jahre Sollzinsbindung / Darlehensbetrag 372.000 €. Gesamtanzahl der Raten: 336, Darlehenslaufzeit: 28 Jahre, Höhe der Rate: 1.609 €. Zu zahlende Gesamtsumme 539.044 €. Erstrangige Besicherung des Darlehens durch Grundschuld oder Reallast erforderlich.
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