Ein kleiner Leitfaden für private Bauherren, damit der Hausbau besser geplant und koordiniert wird.
Planung und Bau des eigenen Hauses muss sehr gut überlegt sein. Fehler sind oft sehr schwer zu beseitigen und gute Entscheidungen lohnen sich ein Hausleben lang. Haus-Grafik von Depositphotos
1. Sachliche Basisinformation: Bei aller Lust aufs Bauen sollte man sein Bauvorhaben nicht nur emotional, sondern vielmehr mit sachlichen Argumenten betrachten. Musterhäuser sollten durchaus kritisch betrachtet werden. Es lohnt auch Bekannte und Freunde zu fragen, was diese beim Hausbau erlebt haben und bei nachträglicher erneuter Entscheidung anders machen würden.
2. Grundwissen einholen: Volkshochschulen und andere Bildungseinrichtungen bieten Informationsreihen für interessierte Bauherren an. Hier kann man sich Grundlagen zu Baustoffen, Bauweisen, Recht und Finanzierung aneignen. Fachlektüre ist ebenfalls empfehlenswert. Im Internet finden zukünftige Bauherren viele Antworten auf aktuelle Fragen vom Ausheben der Baugrube bis hin zur Wahl der Dacheindeckung- nicht nur bei BauPraxis.de.
3. Das Grundstück: Das Grundstück ist ein erheblicher Kostenfaktor. Neben dem eigentlichen Quadratmeterpreis sind Erschließungs- und Anschlusskosten zu berücksichtigen. Manche Kommunen belasten Bauherren mit hohen Auflagen für den Straßenbau und das Abwassersystem. Auf dem Grundstück kann der private Bauherr gewisse vorbereitende Arbeiten sogar selbst vornehmen. Ganz wichtig auch: Lage des Grundstückes und Ausrichtung des Hauses auf dem Grundstück sorgfältig planen! Wer eine Solaranlage auf sein Dach plant - ob Photovoltaik oder Solarthermie - muss besonders genau die Ausrichtung der Dachflächen zur Sonne beachten und verschattende Elemente, wie hohe Bäume oder Nachbargebäude ausschließen.
4. Bodenbeschaffenheit prüfen: Empfehlenswert ist es, die Bodenverhältnisse an Hanggrundstücken und in der Ebene zu prüfen. Ist es ein Kiesboden, Lehmboden, Felsboden oder verlaufen Wasseradern unter dem Baugrundstück? Wie ist die Situation mit dem Grundwasser? Kann ein Keller sicher geplant und als Wohnkeller mit Wohnqualitäten wunschgemäß ausgeführt werden und wie müssen die Kellerwände in Bezug auf Wasserdichtheit und Stabilität beschaffen sein? Die Beschaffenheit spielt aber auch beim Aushub der Baugrube und bei der Erstellung des Fundaments eine wichtige Rolle. Hier gilt es, sich vorher schlau zu machen und die sich verändernden Klimaverhältnisse als auch Starkregen, Hochwassergefahr oder abgehende Muren von Hängen ins Kalkül mit einzubeziehen!
5. Verkehrsanbindung checken: Verkehrsanbindungen und Infrastruktur wie Schule, Kindergarten, Wege zur Arbeit, Fahrstrecken, Fahrtzeiten etc. sind nicht nur auf dem Land zu beachten sondern auch in der Stadt. Unbedingt eingesehen werden sollte der Bebauungsplan der Kommune. Er gibt Aufschluss darüber, ob z.B. Wohnparks, Gewerbegebiete, Umgehungsstraßen oder Autobahnanschlüsse in der Nachbarschaft geplant sind.
6. Bauordnung der Stadt/Gemeinde: Um Einsprüche des Bauamts ausschließen zu können, müssen die Bauordnungen der Kommunen vorher bedacht werden. Spätere Änderungen können zu erheblichen Verzögerungen führen und sogar zu zeitweisen Baueinstellungen.
7. Baunebenkosten wie Notar-, Vermessungs- und Bauantragsgebühren schlagen mit etwa 10 Prozent der reinen Baukosten zu Buche. Deshalb sollten Reserven bei den Finanzmitteln geplant werden, um Überraschungen abfedern zu können. Natürlich ist es besser bei der Planung bereits diesen Posten genau zu kalkulieren.
8. Planspiele helfen den Hausbau zu optimieren. Wie groß muss die Wohnfläche wirklich sein? Worauf kann verzichtet werden? Was kann auch nachträglich noch ausgebaut bzw. erweitert werden? Einsparpotentiale liegen bei großen Bädern, Erkern, Vorsprüngen, Balkonen, Gauben oder Wintergärten. Ausrichtung des Hauses - Süd-Nord-Achse - und Räume richtig planen. Das schafft z.B. auch Energieeinsparungen bei Heizung und Licht, wenn große Fenster die Sonne hinein lassen und Schlafräume oder Bäder nach Norden ausgerichtet sind oder die Garage auf der Windseite als Puffer dient. Lesen Sie dazu auch diesen Beitrag: Die optimierte Lage des Hauses mit Ausrichtung nach Süden. So können Sie die Sonnenenergie am besten nutzen!
9. Auf den richtigen Architekten, Bauleiter oder Bauträger kommt es besonders an. Bei der Wahl sollten sich Bauinteressierte eine Liste mit bereits errichteten Objekten übergeben lassen und am besten selbst bei Bauherren vorsprechen. Im Falle einer Insolvenz des Unternehmens können keine Gewährleistungsansprüche mehr gestellt werden. Eine Insolvenz des Bauträgers kann dann Bauherren vor große Probleme stellen. Aber es gibt Möglichkeiten, um sich gegen die Folgen einer Bauträger-Pleite abzusichern: Bauherren sollten nicht mit größeren Zahlungen in Vorleistung gehen, sondern Abschlagszahlungen je nach Baufortschritt und dessen Abnahme durch den Architekten oder einen neutralen Bausachverständigen leisten. Sicherheit bietet auch eine Bankbürgschaft oder eine Baugarantie-Versicherung.
10. Architektenprämie: Architekten übernehmen oft die Projektleitung für das Bauvorhaben ihres Kunden. Neben der Planung ist der Architekt dann auch für die Überwachung des Projektes zuständig. Eine attraktive Möglichkeit Kosten im Rahmen zu halten ist die Regelung mit dem Architekten, eine Prämie für Einsparungsvorschläge sowie die Einhaltung des Kostenrahmens zu zahlen.
Als Bauherr sollte man das Gefühl haben, dem Architekten vertrauen zu können. Bei der Wahl des Architekten oder Architekturbüros ist man gut beraten, sich von seinem künftigen Partner vorab ein persönliches Bild zu machen. Referenzobjekte sind hier eine gute Möglichkeit der Information. Aber es muss auch die Sympathie stimmen und die Begeisterung für das individuelle Hausprojekt nach Ihren ganz persönlichen Ideen.
11. Baufachinformationen einholen: Die meisten Menschen wissen besser über Ihren Kühlschrank Bescheid, als über den Hausbau – obwohl es sich um die zumeist größte Investition in ihrem Leben handelt. Je mehr ein Bauherr Bescheid weiß, desto überzeugender kann er Arbeiten und Leistungen hinterfragen. Empfehlenswert ist es, den Baufortschritt regelmäßig zu verfolgen und eventuelle Änderungswünsche rechtzeitig einzubringen.
12. Bauvertrag: Voraussetzung für den Vertrag sollte eine Baubeschreibung sein, die keine Fragen offen lässt. Dieses Schriftstück ist Grundlage des Vertrags und sollte durch einen Zeitplan ergänzt werden. Vielen Baubeschreibungen ist bei genauerem Hinsehen lediglich zu entnehmen, dass das neue Haus vier Wände, ein Dach sowie Türen und Fenster hat. Erläuterungen wie „Fenster sind aus weißem Kunststoff und von einem Markenhersteller“ sagen nichts über den Wärmeschutz aus. Selbst bei den renommierten Markenherstellern gibt es große Unterschiede bei Preis-Leistung.
Bild: Die Rohbaustoffe des Hauses sollten sorgfältig gewählt werden, denn sie sind nicht mehr austauschbar. (Foto: pixabay.com)
13. Baustoffentscheidung - Bauweise: Mit Entscheidungen zugunsten eines Wandbaustoffs bzw. einer Wandkonstruktion muss der Bauherr Jahrzehnte lang leben. Hochwertige und solide verarbeitete Baustoffe für das Fundament, die Wände und das Dach zahlen sich aus. Wer hier spart, spart am falschen Punkt. Folgekosten können bei Fehlentscheidungen immens sein. Wirtschaftlichkeit, Instandhaltung und Wohnklima sind wichtige Aspekte, die stets berücksichtigt werden sollten. Auch die baubiologischen Aspekte sind sehr wichtig, will man doch sein Haus lieber mit natürlichen Baustoffen bauen und eine gute Raumklimabilanz erhalten.
14. Bausystem: Von Vorteil sind Baustoffsysteme. Hier sind Wandbaustoffe, Putze, Mörtel, Rollladenkästen, Stürze etc. exakt aufeinander abgestimmt. Der Verarbeiter wird auf der Baustelle eingewiesen. Bei diesem Termin ist es für den Bauherrn durchaus sinnvoll anwesend zu sein, um ggf. Fragen ansprechen zu können.
15. Verarbeitung des Hausbaus: Besonderes Augenmerk gilt der Kontrolle der Verarbeitung. Nur eine Qualitätsausführung schließt Mängel wie Feuchteschäden am Baukörper oder Wärmebrücken aus. Im Zweifelsfall kann ein Sachverständiger helfen, der zwar für den Moment Geld kostet, sich jedoch schnell bezahlt macht. Denn beim Rohbau gemachte Fehler sind ein Hausleben lang eingebaut und können nur mit hohem Bau- und Finanzaufwand korrigiert werden.
16. Mängel sind sofort schriftlich zu fixieren. Dies gilt ebenso für unplanmäßige Veränderungen während der Bauphase. Sie sind den Beteiligten schriftlich zuzustellen. Vorteilhaft ist ein Baustellenprotokoll, das vor Ort angefertigt wird und von allen relevanten Beteiligten unterschrieben wird.
17. Lagerung und Schutz vor Wettereinflüssen: Auch eine unsachgemäße Lagerung von Baustoffen und Bauteilen kann Schäden zur Folge haben und zu Zusatzkosten führen. Mauerkronen sollten generell abgedeckt werden. Putze und Mörtel sind regensicher zu lagern. Zudem sollte man möglichen Materialdiebstählen vorbeugen. Ein abschließbarer Raum im Rohbau macht Langfingern die Arbeit schwerer.
18. Luftdichtheit ist bei neuen Wohngebäuden unerlässlich. Dabei gilt es vor allem Wärmebrücken zu vermeiden, die zur Bildung von Tauwasser und somit zur Schimmelbildung führen können. Um bei heute luftdichten Häusern, dichten Fenstern und hoher Dämmung spätere Schimmelbildung in den Räumen zu vermeiden ist eine automatische Wohnungslüftung die beste Garantie. Diese muss von Anfang an eingeplant werden, da Öffnungen, Leitungen und Kanäle im Rohbau integriert werden sollten.
19. Behaglichkeit hat viel mit Raumklima zu tun. Speicherfähige Baustoffe, wie gebrannte Ziegel mit Luftporen oder Dämmfüllungen, Porenbetonsteine, Kalksandsteine oder Leichtbetonbausteine sorgen im Winter für eine gute Dämmung gegen die Kälte, im Sommer für Kühle in den Räumen. Die zunehmenden Extremwetterlagen wie Hitze- oder Kälteperioden lassen sich durch massive Innen- und Außenwände besonders gut ausgleichen. Massive Wände haben ein sogenanntes thermisches Beharrungsvermögen – so bleibt es im Sommer angenehm kühl, im Winter erwärmt die tiefstehende Sonne die Wände und reduziert die Heizkosten. Wichtig ist, die geltenden Dämmvorschriften zu beachten und auf eine automatische Wohnungslüftung wert zu legen, um ein gesundes Raumklima mit frischer Luft in allen Räumen zu haben.
20. Haustechnik: Die Installation der Haustechnik macht einen größeren Teil der Baukosten aus. Solide Qualität mit Gewährleistungsanspruch sollte Vorrang haben. Vor der Installation der Haustechnik sollte der spätere Bedarf geprüft werden. Das betrifft die Art der Heizung, die verwendete Heizenergie (solare Unterstützung, Gasheizung, Brennstoffzelle, Wärmepumpenheizung etc.), die Lüftung und das Raumklima wie den Bedarf an Warmwasser und Speicherung entsprechend Raumgrößen und den Personen im Haus.
21. Sonderwünsche eventuelle später realisieren: Sonderausstattungen im Haus, wie Kamin, Wintergarten oder Sauna können häufig nicht sofort realisiert werden. Sinnvoll ist es jedoch die Anschlüsse bereits vorzubereiten. Das gleiche gilt, wenn das Dachgeschoß später einmal ausgebaut werden soll. Zu- und Ableitung für Heizung, Brauchwasser und Elektrik sollten mit berücksichtigt werden. Hier ist Planung alles!
22. Bei der Einrichtung kann gespart werden: Viele Details zur Ausstattung können immer wieder leicht erneuert werden. Vorhandene Einrichtungsgegenstände erst einmal weiter zu verwenden ist durchaus vernünftig. Je nach tatsächlichen Baukosten nach Fertigstellung und der eigenen Finanzlage kann der Austausch Zug um Zug erfolgen.
23. Finanzplanung vor Baubeginn: Ist der Bauwunsch gereift, sollte ein Positionspapier über die verfügbaren Finanzen mit einem genauen Baufinanzierungsplan erstellt werden. Ein guter Rat eines Vertrauten oder eines Fachmanns kann hilfreich sein. Ein Vergleich der Kreditinstitute lohnt sich, denn jede Stelle nach dem Komma kann das Darlehn bereits einige tausend Euro billiger machen. Zu berücksichtigen sind auch Zwischenfinanzierungen sowie parallel laufende Mietzahlungen.
24. Eigenleistungen sind möglich: Dennoch sollte man sich selbst nicht überschätzen. In vielen Fällen ist es günstiger die Arbeiten vom Fachmann ausführen zu lassen, anstatt sich mit wesentlich größerem Zeitaufwand abzumühen. Zudem entfallen auf Eigenleistungen die Gewährleistungsansprüche. In manchen Gebieten verlangen die Kreditgeber zur Anerkennung der Leistungen als Eigenkapital sogar eine schriftliche Erklärung – auch von Freunden und Verwandten, die als Helfer agieren sollen.
25. Bauhelfer aus dem Familien-, Freundes- oder Kollegenkreis müssen bei der Berufsgenossenschaft angemeldet und versichert werden. Sonst kann ein Unfall nicht nur die Freundschaft kosten, sondern auch zu erheblichen Schadenersatzforderungen führen.
Bild: Mit dem Aushub der Baugrube beginnt jeder Hausbau. (Foto: pixabay.com)
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