Es gibt viele Gründe weswegen man seine Immobilie bewerten lassen will. Klassisch will man einen guten Verkaufspreis ermitteln oder die Versicherungssumme anpassen. Für gerichtliche Prozesse, wie Scheidungen, Enteignungen oder Erbfälle ist sogar ein fundiertes Gutachten notwendig.


Bild: Bringen Sie neues Licht auf Ihre Immobilie mit einer aktuellen Bewertung. Ein Liebhaberobjekt oder ein historisches Haus sollte fachgerecht bewertet werden, um den aktuellen Marktwert einschätzen zu können. (Foto: Matthias Böckel auf Pixabay.com)

Wie läuft eine fundierte Immobilienbewertung ab?

In diesem Artikel behandeln wir die wichtigsten Punkte und Schritte, die bei einer professionellen und fundierten Immobilienbewertung durchgeführt werden sollten und welche Dokumente Sie als Immobilienbesitzer dazu bereithalten müssen, um den echten Marktwert Ihres Immobilien-Objektes zu ermitteln.

Schritt 1: Grund festlegen

Es gibt viele Gründe für eine Immobilienbewertung. In den meisten Fällen will man einen guten Verkaufspreis ermitteln oder die Versicherungssumme anpassen, um bei Schadensfällen nicht unterversichert zu sein. Für gerichtliche Prozesse, wie Scheidungen, Enteignungen oder Erbfälle ist sogar ein fundiertes Gutachten für den Gerichtsentscheid notwendig. Der richtige Grund ist also entscheidend für den Umfang und die Art der Immobilienbewertung!

Schritt 2: Daten und Dokumente sammeln

Informationen zu Größe und Lage der Immobilie reichen nicht aus. Man braucht meist folgende Dokumente für eine sinnvolle Bewertung:

■ Grundbuchauszug
■ Baupläne, –beschreibungen und -genehmigungen
■ Energieausweis
■ Ausstattungsliste
■ Kaufverträge
■ Eintragsbewilligungen
■ Katasterunterlagen
■ Bauakte
■ Wohn- und Nutzerflächenberechnung
■ Brutto-Grundfläche Berechnung
■ Erbschein
■ Sterbeurkunde

Schritt 3: Anbieter wählen

Man kann auf Immobilienmakler oder Onlineportale zugreifen, wenn es um eine reine Bewertung geht. Für gerichtliche Fälle braucht man ein zertifiziertes Gutachten, welches einen professionellen Gutachter erfordert. Bei der Wahl eignen sich regionale Anbieter meist am besten, da dieser genauer auf den regionalen Markt abgestimmt sind.

Schritt 4: Bewertung nach Verfahren

Der Anbieter bewertet nun das Objekt nach einem oder mehreren von drei Verfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Die Wahl sollte gut begründet geschehen, denn eine falsche führt zu schlechten Werten. Wenn mehrere angewandt werden, wird ihr Median gewählt.

Schritt 5: Ergebnis

Der Anbieter sollte nun ein ausführlich dokumentiertes Ergebnis vorlegen, aufgrund dessen man handeln kann. Meist sind diese in umfangreichen Dokumenten aufgefasst.



Bild: Auch ein Einfamilenhaus in gepflegter Wohngegend sollte fundiert bewertet werden, um nicht beim Verkauf einen zu geringen Preis zu erzielen. (Foto: BauPraxis Bildarchiv)

Nach welchen Verfahren wird der Wert der Immobilie ermittelt?

■ Vergleichswertverfahren:

Die Immobilie wird mit einer ähnlichen auf grundlegende Aspekte untersucht. Besondere Eigenschaften werden dazu gerechnet. Dieses Verfahren wird am meisten genutzt und eignet sich für den Großteil der Immobilien. Es kann direkt oder indirekt ausgeübt werden. Ein direktes Verfahren orientiert sich an aktuellen Objekten, das indirekte an Objekten über einen Zeitraum.

■ Ertragswertverfahren:

Mögliche Erträge des Objekts, wie Mieten, werden berechnet. Das geschieht auf Basis vergleichbarer Objekte. Der Zustand des Gebäudes wird mitgerechnet. Für jegliche Mietobjekte lohnt sich diese Bewertung.

■ Sachwertverfahren:

Wert des Gebäudes und der Bodenwert werden berechnet. Wenn die Immobilie den Markt gar nicht betreten soll, sondern als Eigenheim genutzt wird, sollte man das nutzen. Auch bei fehlenden vergleichbaren Objekten greift man hierauf zurück.

Was muss man bei der Immobilienbewertung beachten?

■ Eine eigene Bewertung ist nicht garantiert objektiv und kann weit ab liegen.
■ Die Qualität der Bewertung hängt vom Anbieter ab. Online-Verfahren sind schneller, aber gröber.
■ Der Zweck der Ermittlung ist wichtig. Wenn ein Objekt nicht vermietet werden soll, ist das Ertragswertverfahren wahrscheinlich sinnlos.
■ Liebhaberfaktoren existieren. Ein Gebäude kann alt sein, aber manch einer liebt rustikalen Charme. Wenn die Immobilie die richtige Nische trifft, kann man sie teurer verkaufen.

Welche Rolle spielt die Region?

Der lokale Markt kann sehr anders sein als der bundesweite. Der Preis eines technisch gleichen Objekts variiert stark zwischen Großstadt, Stadt und Dorf.
Gesetze einzelner Städte und Bundesländer, wie Bauordnungen, können sich unterscheiden. Kosten von immobilienbezogenen Diensten werden sich unterscheiden. Darunter fallen Baukosten, Finanzierungsoptionen und Kosten der Bewertung.



Bild: Wer eine Stadtimmobilie, Eigentumswohnung oder Geschäftsgebäude im Stadtzentrum besitzt, braucht unbedingt eine fundierte professionelle Immobilienbewertung für Verkauf, Versicherung oder Vererbung. (Foto: Ibrahim Rifath auf Unsplash.com)

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