In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie von den steuerlichen Vorteilen profitieren können. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass nicht alle Immobilien für die Abschreibung geeignet sind. Insbesondere Wohnhäuser müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um von der steuerlichen Entlastung durch Abschreibung zu profitieren.
Wir erläutern Ihnen die gesetzlichen Grundlagen, zeigen Ihnen, welche Immobilienarten begünstigt sind und geben Ihnen praktische Tipps, wie Sie die Abschreibung optimal für Ihre Steuerplanung nutzen können. Entdecken Sie, wie Sie durch clevere Abschreibungen das Maximum aus Ihrer Immobilieninvestition herausholen können.
Bild: Älteres Wohngebäude - die Abschreibung von Immobilien ist ein steuerliches Konzept, das den allmählichen Wertverlust von Gebäuden im Laufe der Zeit anerkennt. (Bildquelle: BauPraxis Bildarchiv)
Senkung der Steuerlast durch die Abschreibung von Immobilien
Der Erwerb einer Immobilie – sei es eine charmante Altbauwohnung in bester Innenstadtlage oder ein gemütliches Einfamilienhaus am Stadtrand – eröffnet nicht nur neue Wohnmöglichkeiten, sondern bietet auch erhebliche steuerliche Vorteile. Eine der attraktivsten Methoden zur Senkung Ihrer Steuerlast ist ➔ die Abschreibung von Immobilien.
Mit gezielten Abschreibungen können Sie die Anschaffungskosten Ihrer Immobilie über die Jahre verteilt von der Steuer absetzen und so Ihre finanziellen Belastungen spürbar reduzieren. Angenommen, die Immobilie wurde für 500.000 Euro erworben - dank der linearen Abschreibung können jährlich 2% der Anschaffungskosten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Das bedeutet, jedes Jahr können 10.000 Euro von der Steuer abgesetzt werden.
Abschreibung einer Immobilie – das steckt dahinter
Die Abschreibung von Immobilien, auch ➔ Absetzung für Abnutzung (AfA) genannt, ist ein steuerliches Konzept, das den allmählichen Wertverlust von Gebäuden im Laufe der Zeit anerkennt. Da Immobilien durch Faktoren wie Alterung, Verschleiß und technologische Veränderungen an Wert verlieren, ermöglicht dieses Verfahren den Eigentümern, den geschätzten jährlichen Wertverlust von ihrer Steuer abzusetzen. Auf diese Weise können Immobilienbesitzer ihre jährliche Steuerlast mindern, indem sie die Nutzung und den physischen Verschleiß ihrer Immobilien steuerlich geltend machen.
Es gibt drei gängige Methoden der Abschreibung
• Lineare Abschreibung Immobilie: Bei dieser Methode wird der Wert der Immobilie gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer verteilt. Jedes Jahr wird ein fester Prozentsatz von 2,0; 2,5 oder 3,0 % je nach Baujahr der Anschaffungskosten abgeschrieben.
• Degressive Abschreibung Immobilie: Hierbei wird der Wertverlust in den ersten Jahren stärker berücksichtigt und nimmt mit der Zeit ab. Diese Methode ist allerdings lediglich für Altfälle relevant (Ausnahme Wachstumschancengesetz).
• Leistungsabschreibung: Diese Methode basiert auf der tatsächlichen Nutzung oder Leistung der Immobilie. Der Abschreibungsbetrag variiert je nach der Nutzung der Immobilie in einem bestimmten Zeitraum.
Abschreibung einer Immobilie – das sind die Voraussetzungen
Um von den steuerlichen Vorteilen der Abschreibung einer Immobilie profitieren zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Diese Voraussetzungen variieren je nach Art der Immobilie und der gewählten ➔ Abschreibungsmethode. Hier sind die wichtigsten Punkte, die Sie beachten sollten.
Nutzungstyp von Gebäuden
• Wirtschaftsgebäude: Diese Gebäude werden für betriebliche Zwecke genutzt und bieten umfangreiche Abschreibungsmöglichkeiten. Durch die Abschreibung können die steuerpflichtigen Gewinne des Unternehmens reduziert werden.
• Andere Gebäude: Dazu zählen Wohngebäude oder Gebäude mit einem überwiegenden Wohnanteil. Bei Vermietung können die Abschreibungen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Eigengenutzte Immobilien sind in der Regel von der Abschreibung ausgeschlossen, mit Ausnahme bestimmter Sonderregelungen, wie sie für Sanierungsgebiete und Baudenkmäler gelten.
Alter des Gebäudes
• Bis 1924 gebaut: Diese Gebäude können mit einem Abschreibungssatz von 2,5% pro Jahr abgeschrieben werden.
• Zwischen 1925 und 2022 gebaut: Für Gebäude, die in diesem Zeitraum errichtet wurden, gilt ein jährlicher Abschreibungssatz von 2%.
• Ab 2023 gebaut: Neue Gebäude, die ab 2023 errichtet wurden, können mit einem höheren Abschreibungssatz von 3% pro Jahr abgeschrieben werden.
Nutzungsdauer der Immobilie
Die Nutzungsdauer einer Immobilie beeinflusst maßgeblich die steuerlichen Abschreibungen. Eine längere Nutzungsdauer führt zu geringeren jährlichen Abschreibungen, während eine kürzere Nutzungsdauer höhere jährliche Abschreibungen ermöglicht.
• Wohngebäude: In der Regel wird bei Wohngebäuden von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ausgegangen.
• Gebäude vor 1925: Oft wird hier eine Nutzungsdauer von 40 Jahren angesetzt.
Abschreibung einer Immobilie – Was ist mit Wohnobjekten?
Wenn Sie eine Immobilie besitzen und selbst darin wohnen, fragen Sie sich vielleicht, ob es Möglichkeiten gibt, steuerliche Vorteile zu nutzen. Tatsächlich gibt es mehrere Wege, wie Sie auch als Selbstnutzer von Abschreibungen profitieren können.
Neue AFA für Neubauimmobilien
• Degressive Abschreibung: Ab 2024 können neu gebaute, vermietete Immobilien mit einer degressiven Abschreibung von 5% abgeschrieben werden. Diese Regelung wurde durch das Wachstumschancengesetz eingeführt.
• Zeitraum: Diese Abschreibungsmethode gilt für Neubauprojekte, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen werden.
• Ziel: Das Ziel dieser Maßnahme ist die Förderung des Wohnungsneubaus durch steuerliche Anreize.
Bild: Ab 2024 können neu gebaute, vermietete Immobilien mit einer degressiven Abschreibung von 5% abgeschrieben werden. (Bild: Foto von Denis from pixabay.com)
Steuerliche Vorteile bei denkmalgeschützten Immobilien – auch bei Selbstnutzung
• Lineare Abschreibung: Für denkmalgeschützte Altbauten gilt eine lineare Abschreibung von 2,5% pro Jahr über 40 Jahre.
• Modernisierungs- und Erhaltungskosten: Diese Kosten können zusätzlich abgeschrieben werden, und zwar 9% in den ersten 8 Jahren nach der Sanierung und 7% in den folgenden 4 Jahren
• Selbstnutzung: Auch wenn Sie das ➔ denkmalgeschützte Gebäude selbst nutzen, können Sie bis zu 9% der Erhaltungskosten jährlich für 10 Jahre absetzen, was bis zu 90% der Erhaltungskosten ausmacht.
Abschreibung in Sanierungsgebieten auch bei Eigennutzung
• § 7h EStG: In Sanierungsgebieten können die Herstellungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden: 9% in den ersten 8 Jahren und 7% in den folgenden 4 Jahren
• Ziel: Diese Regelung fördert die Renovierung und Verbesserung von Wohnraum in Sanierungsgebieten.
Steuerliche Vorteile durch anteilige Abschreibung vermieteter Immobilienteile
• Vermietete Teile: Wenn Sie Teile Ihrer selbst genutzten Immobilie vermieten, wie z.B. eine Einliegerwohnung oder einen Büroraum, können diese anteilig abgeschrieben werden.
• Abschreibung nach Fläche: Die Abschreibung erfolgt entsprechend der vermieteten Fläche.
Bild: Bis zu 9% der Erhaltungskosten jährlich für 10 Jahre kann man bei selbstgenutzen denkmalgeschützten Gebäuden absetzen. (Bild aus pixabay.com)
Abschreibung einer Immobilie – Was kann abgeschrieben werden?
Wir haben bereits festgehalten, welche Gebäudetypen unter welchen Umständen für steuerliche Abschreibungen in Frage kommen – aber welche spezifischen Kosten können bei einer Immobilie geltend gemacht werden?
Abschreibbare Kosten
Gebäudekosten
Kaufpreis des Gebäudes: Der Kaufpreis des Gebäudes selbst kann abgeschrieben werden, jedoch nicht der Wert des Grundstücks.
Baukosten: Kosten, die beim Bau des Gebäudes entstehen, können ebenfalls abgeschrieben werden.
Anschaffungsnebenkosten:
Notargebühren: Die Gebühren für den Notar, die beim Kauf der Immobilie anfallen, sind abschreibbar.
Grunderwerbsteuer: Die beim Kauf fällige Grunderwerbsteuer kann ebenfalls abgeschrieben werden.
Maklergebühren: Die Gebühren für den Makler, der den Kauf vermittelt hat, sind abschreibbar.
Verbesserungen und Modernisierungen:
Renovierungen: Kosten für ➔ Renovierungsmaßnahmen, die den Wert der Immobilie erhöhen, können abgeschrieben werden.
Modernisierungen: Ausgaben für Modernisierungsarbeiten sind abschreibbar.
Erweiterungen: Kosten für bauliche Erweiterungen der Immobilie gelten als nachträgliche Herstellungskosten und können abgeschrieben werden.
Betriebs- und Büroausstattung
Möbel: Möbel in einer vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilie können abgeschrieben werden.
Kücheneinrichtung: Auch die Kücheneinrichtung ist abschreibbar.
Büroausstattung: Büroausstattungen in gewerblich genutzten Immobilien sind abschreibbar.
Sonderabschreibungen
Denkmalgeschützte Immobilien: Für denkmalgeschützte Immobilien können unter bestimmten Bedingungen Sonderabschreibungen genutzt werden.
Immobilien in Sanierungsgebieten: Auch für Immobilien in Sanierungsgebieten gibt es spezielle Abschreibungsmöglichkeiten.
Nicht abschreibbare Kosten
Instandhaltungskosten
Laufende Reparaturen und Wartungen: Diese Kosten sind sofort abzugsfähig, aber nicht über die Nutzungsdauer abschreibbar.
Finanzierungskosten
Kreditzinsen: Zinsen für Kredite zur Finanzierung der Immobilie sind sofort abzugsfähig, aber sie können nicht über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Wertsteigerungen durch äußere Einflüsse
Marktveränderungen: Wertsteigerungen, die durch Marktveränderungen oder andere äußere Einflüsse entstehen, sind nicht abschreibbar.
Eigenleistungen
Eigenarbeit des Eigentümers: Wenn der Eigentümer selbst an der Immobilie arbeitet, können die damit verbundenen Wertsteigerungen oder Einsparungen nicht abgeschrieben werden, da keine tatsächlichen Ausgaben anfallen.
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