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Wenn der Traum von den eigenen vier Wänden zum Alptraum wird!

Immobilienkauf - nur sinnvoll mit fachkundiger Hilfe



Feuchte Wand hinter der Konstruktion
Feuchte Wand hinter einer schön aussehenden Vorwandkonstruktion












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Lügde, 19.09.2014

Zur Zeit gibt es viele Menschen, die ihr Geld auf sichere Weise anlegen und zu diesem Zweck eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen. Grundsätzlich ist der Erwerb einer Immobilie eine gute Möglichkeit, Vermögen langfristig anzulegen. Aber manchmal erweist sich diese sichere Sache als ein Fass ohne Boden, als reine Geldverschwendung, oder schlimmer noch, sogar als Geldvernichtung.

Beim Kauf von Eigentumswohnungen sollten man auf einige Besonderheiten achten:

Eigentumswohnungen unterliegen immer dem Gemeinschaftsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), ohne deren Zustimmung in der Regel nichts Grundlegendes verändert werden kann. Vereinfacht kann man sagen, dass der Erwerber einer Eigentumswohnung nur das Recht auf Nutzung des Wohnraumes und eine Mitsprache bei Gemeinschaftsentscheidungen erwirbt. Das kann dann problematisch werden, wenn sich herausstellt, dass an der gekauften Wohnung ein Mangel vorliegt.

In Keller- oder Souterrainräumen gibt es häufig Probleme mit Feuchtigkeit und Schimmel an erdberührten Wandflächen, deren Ursachenbehebung aufwendige Abdichtungsarbeiten oder die Installation einer Klimaanlage erfordern würde.
Kornelia Großmann, Baubiologin aus Uelzen dazu: "Auch in Erdgeschoßwohnungen älteren Baujahres kann es vorkommen, dass aufsteigende Feuchte aus dem Erdreich in das Mauerwerk dringt und für Schimmelbefall innerhalb der Wohnung sorgt. Und in Wohnungen unter dem Dach entwickelt sich oft ein Schimmelbefall in den Deckenkanten zu unbeheizten Dachflächen oder wegen Wärmebrückeneffekten an ungedämmten Bauteilen des Daches. Auch hier würden der Einbau einer Lüftungsanlage oder großflächige Dämmmaßnahmen für Abhilfe sorgen." Die fachgerechte Sanierung und ggf. der Einbau einer Horizontalsperre fallen aber in den Zuständigkeitsbereich der WEG und unterbleiben somit meist, weil nicht alle Eigentümer von den Arbeiten profitieren. Denn alle Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen von der WEG bezahlt und vorher genehmigt werden. Da aber meist nur eine Minderheit von Eigentümern betroffen ist, werden solch kostenträchtige Sanierungen von den WEG-Versammlungen in der Regel abgelehnt.

Beim Kauf von Häusern treten oft ähnliche Umstände auf. Hier hat man als Käufer zwar die alleinige Verantwortung und Entscheidungsfreiheit, aber oft hat man sein ganzes Geld für den Erwerb des Gebäudes verbraucht. Wenn dann nach Vertragsunterzeichnung Schäden bemerkt werden, ist es oft zu spät. Großmann: "Da gibt es feuchte Wände, die durch Vorwandkonstruktionen verdeckt sind oder verfaulte Balkenköpfe wegen unsachgemäß angebrachter Innendämmungen. Es finden sich Schimmelbefall unter Bodenbelägen aus Grobspanplatten oder aus PVC sowie Feuchteschäden wegen falschen Einbaus von Dampfsperrfolien."

Die Baubiologin weiß aus Erfahrung: "Viele Käufer unterschätzen auch die Schäden am Dachgebälk durch Insektenbefall oder die für den Laien meist unsichtbaren Folgeschäden aufgrund einer falschen Sanierung einer Wasserleitungsleckage." Oft tauchen Probleme auch erst dann auf, wenn man beginnt, das Haus zu renovieren: Man findet Materialien aus Asbest oder Krebs erregenden Mineralfasermatten. Verdeckte Feuchteschäden, Korossionen oder Baufehler treten zu Tage, Hölzer mit giftigen Schutzanstrichen kommen ans Licht usw. Im besten Fall hat man nur ein Geruchsproblem in einem alten Fertighaus.

Um solche Schäden zu beheben, benötigt man oft erhebliche finanzielle Mittel, über die man aber meist nicht mehr verfügt, man hat ja gerade erst eine große Ausgabe getätigt.   Manchmal muss man sogar einen Totalverlust hinnehmen: Der Abriss des geschädigten Hauses und ein Neubau ist oft billiger und besser als eine zeitraubende Sanierung. Schlecht ist es immer, wenn man seine Mietwohnung schon gekündigt hat und dann keine andere Wahl hat, als auf einer Baustelle oder schlimmstenfalls in einer Bauruine zu wohnen.

Um solch unliebsame Überraschungen zu vermeiden, ist es ratsam, bei einem Immobilienkauf einen Experten für Bauschäden vor dem Vertragsabschluss zu konsultieren und eine Begutachtung des Objektes zu beauftragen.

Die Baubiologen und Schimmelsachverständigen von BIOLYSA e.V. haben langjährige Erfahrung beim Aufspüren und Erkennen von versteckten Schäden, problematischen Konstruktionen und möglichen Wohngiftproblemen. Großmann rät zu einer wohl überlegen Strategie angesichts einer für die meisten Menschen recht hohen und selten vorkommenden Geldausgabe beim Erwerb einer Immobilie: "Die relativ geringen Kosten für eine ausführliche Begutachtung eines Kaufobjektes und eine sorgfältige Einschätzung der notwendigen Sanierungsaufwendungen durch einen Baubiologen sind gut angelegtes Geld. So kann man vermeiden, dass der Traum von den eigenen vier Wänden zum Alptraum einer unendlichen oder sämtliche Finanzreserven aufzehrenden Sanierung wird!"

BIOLYSA-Baubiologen sind bundesweit tätig. BIOLYSA-Berater sind in der Regel Sachverständige und Gutachter für Schimmelpilzschäden in Innenräumen mit TÜV-Zertifizierung oder einer gleichwertigen Qualifikation.   Sachverständige von BIOLYSA e.V. sind kompetent, unabhängig und neutral. Sie stehen Hilfesuchenden als Berater und Gutachter zur Seite. Adressen finden Sie auf der Webseite www.biolysa.de

Hier noch einige interesante Bilder aus der Arbeit der Baubiologen:

Verfaulter Balkenkopf auf feuchter Wand
Unter schöner Verkleidung verfaulter Balkenkopf auf einer feuchten Innenwand aufliegend
Feuchter Boden unter Fussbodenbrettern Feuchte Innenwand und Boden nach Ausbau der Fußbodenbretter

Feuchter Boden unter Fussbodenbrettern
Feuchte Hauswand nach Entfernung der Vorwandkonstruktion

Bildquellen und Texte: BIOLYSA e.V. - www.biolysa.de
 

· BauPraxis Link-Tipps:

Info>Unterschätzte Gefahr durch Hausschwamm: Massive Schäden schon in kurzer Zeit. Feuchtigkeitsschäden können dramatische Folgen für Gebäude und deren Bewohner haben. Ob Schimmel- oder Schwammpilze - für den Hausbesitzer sind die Konsequenzen meistens gravierend.
Das eigene Haus besitzenOnline Budget-Rechner:
Wie viel Eigenheim kann ich mir leisten? Mit dem Budget-Rechner von Interhyp den Spielraum für den Immobilienkauf ermitteln:
Aktuelle Niedrigzinsen ebnen den Weg ins eigene Zuhause, denn Zinsen für Baufinanzierungen sind mit nur rund 3 Prozent für zehnjährige Darlehen derzeit (im Februar 2012) historisch günstig.
Da fragen sich viele, ob sie sich jetzt einen Kredit fürs Eigenheim leisten können. Rechnen Sie es gleich aus...
Info>Wasserschaden ohne Spätfolgen: unabhängige Begutachtung zahlt sich aus. Wer unliebsame Spätfolgen und Gesundheitsrisiken nach einem Wasserschaden vermeiden will, sollte von vornherein eine unabhängige Begutachtung einholen.
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Hauskauf-Nebenkosten:
Makler, Notar, Steuern - Warum sich der Immobilienkauf nicht nur durch steigende Objektpreise verteuert.
Nachdem 2015 das Saarland, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg die Grunderwerbsteuer auf 6,5 Prozent angehoben haben, diskutieren aktuell Politiker in Baden-Württemberg über eine Anhebung. In Thüringen ist der Anstieg von 5 auf 6,5 Prozent ab 1. Januar 2017 bereits beschlossene Sache.

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SchimmelproblemWohnraum vom Schimmel befreien: Lässt sich Schimmel in den heimischen vier Wänden nieder, ist er für die Bewohner oft mehr als ein hygienisches Problem.
Je nach Ausmaß, kann Pilzbefall der Gesundheit stark schaden und sollte schnell fachgerecht beseitigt werden. Wir geben viele Tipps, wo Schimmel sein kann und wie es richtig gemacht wird...

Die Kosten für energetische Sanierung werden häufig unterschätzt. Mit der Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) werden die gesetzlichen Anforderungen für die energetische Qualität von Immobilien im kommenden Jahr noch einmal verschärft.
Im Vergleich zu 2011 zeigt sich, dass Käufer mehr auf den energetischen Zustand einer Immobilie zum Beispiel bei Heizung und Dämmung achten. Viele Käufer sind sich allerdings der tatsächlichen Kosten für eine Sanierung oder Modernisierung nicht bewusst.


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